Chủ nhà gọi mình tới đơn thuần là đóng bộ tủ bếp trên dưới, nhưng khi tôi đứng dưới sàn gõ thử thì thấy tiếng bưng bưng rỗng. Mở nắp hộp kỹ thuật phía trên trần, lộ ra một sợi dây điện bị cắt gọn lơ lửng đúng vị trí họ định khoan giá treo. Mình đứng im mất ba mươi giây. Kiểu này thì mọi chuyện không còn là đóng tủ nữa rồi.Mình chưa bao giờ ký hợp đồng trước khi đi hai vòng quanh nhà mà chẳng cầm thướcThợ trong tổ không ít lần càu nhàu vì tôi khảo sát lâu quá, mỗi căn 70-80m2 mà tôi đo hết gần nửa ngày. Nhưng nói thẳng, cái trình tự này giữ tôi hơn chục lần trong 11 năm hành nghề. Điều trước tiên là bấm lại từng ô cửa, kể cả cửa sổ và cửa ban công, vì giấy tờ môi giới thường ghi 68m2 nhưng diện tích sử dụng thật chỉ 61-63m2. Lệch 5cm ở mép tường thành tủ bếp lọt thỏm một khoảng, nhìn rất khó coi.Rồi tôi ngó hướng gió. Nghe ra có vẻ buồn cười, nhưng căn hộ nào bếp cũng bốc mùi nếu hướng gió thổi ngược vào ban công phơi đồ. Mình từng sửa một căn ở Q7, chủ nhà kêu nấu món nào cũng ám mùi toàn nhà, cuối cùng phải đổi hướng miệng thông gió của máy hút mùi, mất thêm gần 4 triệu. Việc lật mở nắp hộp kỹ thuật trên trần thì phải làm, đặc biệt với các căn giao thô cũ từ 2015 trở về trước. Dây điện đi lộn xộn không phải chuyện hiếm gặp.Còn gõ sàn để tìm ống nước ngầm. Cách của tôi là dùng cán búa gõ nhẹ theo đường chéo từ cửa vào, đoạn nào tiếng đanh là sàn đặc, đoạn nào trống rỗng là đang có ống luồn bên dưới. Nếu định đặt tủ quần áo mà lại đúng chỗ ống nước điều hòa chạy qua, coi như phải đổi cả layout. Hỏi luôn ban quản lý lịch bảo trì thang máy, vì thang hàng hóa chỉ hoạt động khung 8h-11h và 14h-17h. Vật tư nặng như thạch cao, nhôm kính, đá mặt bếp mà trót giao lệch giờ thì đậu dưới hầm nguyên buổi, phí cả buổi thợ.3 thứ phải ký bằng văn bản trước khi giao thợ vào nhàTôi từng mất trắng gần 18 triệu chỉ bởi tin vào bản vẽ môi giới. Vụ việc hồi 2021, căn officetel 55m2 ở Bình Thạnh. Trong giấy mua bán chẳng có dòng nào ghi đến trục kỹ thuật chạy dọc góc bếp. Tới lúc thợ khoan để treo kệ trên, vỡ một đoạn ống thải nước thải. Dời đường ống, trám lại, quét lại góc tường, cộng cả tiền bồi cho căn dưới bị thấm trần, tổng gần 18 triệu. Bài học xương máu: ba thứ sau đây phải chốt bằng giấy trắng mực đen trước khi anh em đặt chân vào.Vị trí nắp hộp gen trên lai và dưới sàn, kèm hình chụp có thước đặt cạnhSố đo hộp kỹ thuật và khoảng cách tối thiểu phải giữ với tủ áp tườngChiều cao lai trần cũ và vị trí ống gió điều hòa âm trần nếu cóCái dở là ba thứ này hầu như chẳng bao giờ xuất hiện trong bản vẽ môi giới. Giấy tờ chỉ thể hiện tường bao, cửa, chẳng thể hiện hộp gen nằm chỗ nào. Nên tôi luôn ghi hết vào phụ lục hợp đồng, kèm hình chụp hiện trạng có ngày cụ thể. Nếu đụng ống thông gió điều hòa âm trần ở chỗ đèn thả trần, buộc đổi đèn chứ không đục ống. Chi phí dời một bộ đèn thả tầm 1,2-1,8 triệu mỗi bộ đèn tùy theo độ phức tạp, thêm sửa lại thạch cao và quét sơn chỗ mới. Đừng để đến lúc anh em đã gắn xong đèn mới phát hiện, khi ấy dỡ ra thì tốn gấp đôi.Ngày bàn giao mình luôn yêu cầu chủ nhà tự tay bật aptomat tổng và kiểm từng phòngNhiều chủ nhà cho rằng bàn giao là chuyện của thợ, mình việc đứng nhìn và ký giấy. Tôi không làm vậy. Tôi bắt chủ nhà tự bật aptomat tổng, rồi đảo một vòng từng phòng với quyển sổ nhỏ. Vì đơn giản: trải nghiệm sử dụng của chủ nhà khác thợ ở chỗ họ chạm vào nút, cảm nhận độ cứng mềm khi bấm, nghe tiếng cắm điện khi rút phích. Mấy cái đó chỉ có người ở mới thấy.Trình tự kiểm của tôi thế này. Ổ cắm gắn tường, tôi rút mọi ổ ra soi dây điện một lần, chắc chắn chẳng có chỗ nối giấu sau thạch cao mà không quấn keo non. Kiểu nối dây tắt này gây hỏa hoạn ngầm trong tường, lúc phát hiện thì đã muộn. Điều hòa thì bật chế độ nóng – lạnh liên tục 30 phút mỗi cái, nghe xem cục nóng có rung hay ống gas có đọng nước hay không. Nước nóng – lạnh thì mở hai bên để nghe tiếng ống va vào nhau. Có lần mình phát hiện một đoạn ống chạy qua tường không bọc bảo ôn, mùa nóng đổ mồ hôi nhỏ xuống sàn nhà bên dưới. Khắc phục mất 2,5 triệu và nửa ngày thợ, nhưng giả sử đợi sau khi đóng hết tủ bếp rồi mới phát hiện, phải tháo toàn bộ cái tủ để với tới.Bảng checklist thủ công của tôi gồm 14 mục, nhưng đáng nhất là 3 mục cuối: thử CB từng nhánh điện, thử áp lực nước ở tầng trên và tầng thấp nhất, và chạy quạt hút liên tục 15 phút để nghe độ ồn. Chủ nhà cứ tự tay thực hiện 3 mục này, xong hãy ký. Ký trước khi thử là tự đánh mất quyền đòi bảo hành sau này.Giả sử mình quay lại làm nhà 68m2 đó lần thứ hai thì sẽ khác gìCách làm cũ: chủ nhà tự đập một vách ngăn giữa bếp và khách, xong gọi tôi đến làm phần nội thất. Tôi nhận vì nghĩ đơn giản. Sai. Kết cấu dầm ngang cùng trục cột của tòa chẳng cho phép đập vào, mà xây vách mới thì không thể dùng gạch nặng được vì vượt tải trọng sàn. Cuối cùng phải dùng tường nhẹ khung xương + tấm xi-măng nhẹ, thêm gần sáu triệu so với kế hoạch đầu. Rồi lai trần cũ phải dỡ một phần vì điện âm không khớp với bố cục mới. Cộng đội thêm tầm 22 triệu, chưa kể hai tuần trễ tiến độ.Giả sử làm lại ngay từ đầu, tôi sẽ giữ vách gốc, chỉ phá phần vách không chịu lực, đồng thời xin giấy phép cải tạo từ ban quản lý trước để thợ đập vào bất cứ viên gạch nào. Tiền giấy phép chỉ vài trăm ngàn nhưng đỡ được phiền phức to lớn. Điều lớn nhất: kết cấu tòa nhà là không đổi, mình phải uốn thiết kế theo nó, chứ đừng ép bản vẽ đẹp từ ngoài vào. Cái thiết kế 3D lung linh chẳng cho ai biết được sàn bạn chịu tải bao nhiêu.Với những người mua căn hộ cũ cần cải tạo, lời của tôi gọn thôi. Mời một bên khảo sát độc lập trước chốt bản vẽ, đi 2 vòng quanh nhà cho kỹ chậm, hỏi ban quản lý lịch sửa chữa thang máy và nội quy giờ thi công. Một buổi đo đạc kỹ đỡ được vài chục triệu với vài tuần sửa lại. Bạn từng gặp trường hợp nào giống vậy trong lúc sửa nội thất chưa? Kể tôi nghe với.À quên, suýt quên, nếu anh chị đang tìm đơn vị làm nghiêm túc, cứ tham khảo thi công nội thất biệt thự đặng coi quy trình khảo sát trước khi thi công họ đăng công khai ra sao. Chẳng phải công ty nào cũng chịu dành nửa buổi đo mọi ô cửa trước khi báo giá.