Đầu năm trước, mình bỏ ra 40 triệu để sửa sang nội thất cho căn hộ tôi đi thuê. Chủ nhà chỉ gật gù cho sửa chứ chẳng bỏ ra một đồng, vậy mà khi tôi trả phòng hết hợp đồng, kẻ nhận gần hết vẻ đẹp của chung cư lại chính là chủ nhà. Nói thẳng, tôi làm nghề nội thất freelance ở Hà Nội đã 5 năm, nhận khoảng 70 căn hộ, trong đó tầm 20 chỗ là mình tự thuê lại để cho thuê dài ngày. Cái bài học 40 triệu đó khiến mình phải kể lại cho người đang tính sửa chỗ chẳng phải của bản thân.Ai thực sự được lợi khi người thuê đứng ra bỏ tiền sửa sang nội thấtKhi nghiên cứu thiết kế nội thất, điều trước tiên tôi thường nói cho người thuê là chớ nhìn vào cái đẹp trước mắt mà bỏ quên tiền. Chung cư mình thuê vào đầu năm ngoái rộng 52m2, giá thuê 7 triệu/tháng, hợp đồng ký 3 năm. Mình dốc 40 triệu phân bổ ra: bếp trên dưới 11 triệu, tủ quần áo âm trần 12 triệu, hệ đèn led 4 triệu, rèm cửa 2 lớp 5 triệu, linh tinh khác 8 triệu. Ba năm ở, tính ra mỗi tháng tôi bỏ ra chừng 1,1 triệu cho phần dễ chịu hằng ngày.Điều buồn cười là khi tôi trả phòng, chủ đăng lại căn đó mức 9,5 triệu/tháng, cao hơn 2 triệu rưỡi so với giá cũ, lý do nêu ra chính là "nội thất đã hoàn thiện". Tính nhanh: chủ nhà không bỏ đồng nào, nhận chỗ ở đẹp hơn hẳn, giá trị tài sản nhích lên mấy trăm triệu, tiền cho thuê tăng ba chục triệu/năm. Khách thuê như mình được sống đẹp trong 2-3 năm rồi ra đi tay trắng. Đừng nghe mấy lời "cứ coi tiền thuê cao hơn chút mà sống thoải mái" — sướng thì thoải mái, nhưng phần lợi cuối vẫn dồn về phía kẻ sở hữu nhà.Mình đã thương lượng với chủ nhà bằng một câu và nhận hoàn lại 20 triệuĐiều mà khách thuê hay quên nhất trong hợp đồng chính là mục cải tạo - hoàn tiền. Tôi thường gọi nó là điều khoản "bên nào chi tiền, bên nào nhận". Vụ thứ 4 mình tự đề xuất thì chủ ký ngay, không phân vân gì. Kiểu tôi làm gọn cụ thể: chụp lại hình nguyên trạng ban đầu, làm bảng dự toán kèm hóa đơn mỗi hạng mục, rồi viết rõ trong phụ lục: nếu chủ muốn giữ lại nội thất khi mình trả nhà, chủ hoàn lại theo tỷ lệ năm đã sinh sống, trừ khấu hao 15-20%/năm. 3 dòng tôi thường áp dụng na ná như thế này.Liệt ra thì đại khái: bên A được cải tạo với giá trị tối đa X triệu, 2 bên xác nhận bằng ảnh và hóa đơn; nếu hợp đồng chấm dứt trước hạn, bên B trả 50% giá trị theo tỷ lệ thời gian ở; bên A được tháo mang đi những thứ rời rạc không dính vào kết cấu. Trông dễ vậy mà vụ thứ 4 mình đưa ra, chủ nhà bảo "được, hãy ký đi", và khi mình trả phòng mình thật sự được lại hai chục triệu. Nếu bạn không thương lượng trước, phần đẹp coi như biếu không ai nhắc tới.Những thứ đừng bao giờ bỏ tiền khi chỗ ở chẳng phải của bản thânCó mấy thứ tôi đã sửa và biết rằng coi như mất hẳn tiền khi nhà chẳng phải của bản thân. Những âm trần cố định như trần thạch cao, đèn led âm sâu — tháo ra là hỏng, chẳng đem đi được. Thay cửa chính hay cửa phòng ngủ — tốn mà để lại thì kể như cho chẳng chủ biết. Ốp đá mặt bếp hay ốp tường vệ sinh vệ sinh — bóc ra là toi luôn. Hệ tủ liền tường, tủ âm trần — cái này ngốn nhất, tháo ra thì vứt đi. Thay thiết bị vệ sinh đắt cấp như bồn cầu, vòi sen — cũng gần như để lại hết.Con số để bạn dễ hình dung: một bộ tủ âm tường 15 triệu là tiền mất hẳn, không hi vọng gì lấy lại. Với số tiền đó, đóng tủ rời — dạng tháo lắp được — chỉ mất phí tháo lắp dăm triệu khi chuyển đi, phần còn lại đem theo sang nơi mới. Tôi đã tiếc hụt vì âm tủ trần rồi phải bỏ lại nguyên cụm — bài học xương máu. Quy tắc tôi hay nói: cái gì không tháo đem đi được thì chớ bỏ tiền vào.Bài toán nên làm khi ở chung cư dài hạn và cải tạo thông minhNghe hết mấy chuyện trên, nhiều bạn nghĩ tôi khuyên đừng bao giờ sửa sang. Không phải vậy. Khi hợp đồng từ 3 năm trở lên, vị trí thuận lợi, cải tạo vẫn lời vì tiền thuê rẻ hơn hẳn chỗ đã đẹp 3-4 triệu/tháng. Mình từng bài tính cụ thể này: sửa 60 triệu, cam kết thuê 4 năm, chia ra tương đương 1,25 triệu/tháng đánh đổi để không gian sống đúng ý mình. Còn nếu thuê chỗ đã sửa sẵn y thì phải trả thêm ba triệu/tháng, bốn năm là một trăm bốn mươi tư triệu — tốn gấp hơn hai so với việc tự bỏ 60 triệu sửa một lần.Điều mấu chốt ở chỗ bạn chọn sửa cái gì và thuê bao lâu. Hợp đồng 1-2 năm mà dốc tiền sửa âm trần, tủ liền tường, ốp đá — lỗ chắc. Hợp đồng 3-4 năm trở lên, ưu tiên những rời tháo được, đèn rời, rèm tháo được, tủ rời đóng vừa nhưng chẳng dính vào kết cấu — thì nên làm. Lời khuyên của tôi: trước khi khi quyết định, hãy ngồi tính bài toán tiền theo số năm bạn ở, rồi mới hỏi chính mình: bạn đang sửa sang cho bản thân hay đang sửa đẹp giúp chủ nhà? Trả lời thật điều đó rồi hãy dốc tay vào tiền.