Có lần một chủ nhà ở vùng compound ngoại thành gọi tôi vào nhà đang sắp xong, mặt hơi bị căng vì ngân sách đội từ 4,2 lên 6,8 tỷ. Anh nói thẳng rằng ngó nội thất bên ngoài hầu như giống y bản 3D ban đầu. Tôi mở điện thoại, lướt cho anh xem 312 tấm ảnh chụp phía trong vách, trần và dưới cầu thang. Ngó hết một vòng, anh im lát, rồi thốt đúng một câu: thế tiền đi đâu hết? Khi bắt tay vào thiết kế thi công biệt thự, việc đầu tiên tôi luôn nói rõ với gia chủ là phần thấy được chỉ chiếm chừng 60% chi phí, còn 40% ẩn đằng sau lớp sơn và ván thạch cao.Những thứ nằm khuất sau lớp sơn và la phông thạch cao mà ngốn tiềnTôi từng giám sát hơn 60 căn biệt thự, và cái hút tiền nhiều nhất hay là hệ khung xương chịu lực cho tủ âm vách. Đâu phải cứ vào tấm gỗ là xong. Với tủ cao 2,7m áp vách bê tông, đội mộc phải dựng hệ sắt hộp 30x30 hoặc nhôm định hình neo kỹ vào kết cấu, sau đó mới phủ tấm gỗ bên ngoài. Chỉ riêng bộ khung này đã ngốn thêm 60-90 triệu cho một căn diện tích 600m2. Tiếp theo là gia cố sàn khi đặt mặt bàn đá nguyên khối. Có công trình ở Vinhomes Riverside, gia chủ chọn mặt bàn ăn đá marble tới 1,2 tấn. Sàn bê tông theo thiết kế tải được, nhưng để chắc chắn và tránh lún mặt đá sau một năm, tôi yêu cầu gia cố dầm thép ngầm dưới chỗ đặt bàn. Phần đó đội thêm 180 triệu. Chống nước sàn khu bếp và phòng tắm là chỗ tiếp theo. Không ít đơn vị bỏ qua việc chống nền khi lát đá, tới lúc ẩm ngấm lên chân tủ mới lộ ra. Một căn ở khu Tây Hồ tôi từng theo phải tháo toàn bộ sàn bếp thi công lại vì thấm ngược lên, tổng tiền sửa gần 210 triệu, chưa ba tuần nhà phải sinh hoạt nhờ. Thêm nữa điện âm cho đèn line và sensor cũng thuộc khoản chẳng thấy trên 3D. Từng vị trí đèn line 1m cần luồn dây riêng, mỗi cảm biến báo người cần ổ cấp riêng. Nhà rộng thường ngốn thêm 120-150 triệu chỉ cho khoản điện âm này, và nếu chẳng thi công ngay từ giai đoạn thô, về sau đục vách làm lại vết khó che.Thay đổi tại công trường và cái giá của việc đổi ý giữa chừngTôi nhớ như in một căn ở khu ven biển. Chủ nhà duyệt tủ bếp chữ I dài 3,6m. Đội mộc đã đóng hết thùng tủ, sơn xong, chỉ ngày lắp. Đùng một hôm, gia chủ gọi báo muốn sang chữ L vì xem kiểu trên mạng nhìn hơn. Nghe rồi mà mình túa mồ hôi. Thùng tủ đã gia công theo kích thước thẳng, giờ để gấp góc chữ L phải tháo hết mặt cánh, bỏ bỏ một khúc thùng 1,2m, đóng lại thùng góc. Vật liệu bỏ sạch tầm 45 triệu, thợ tháo và làm lại tốn 28 triệu, chưa tính xưởng phải dời kế hoạch của ba nhà khác sang sau, làm tiến trình căn đó chậm mất hai tuần. Cộng tổng mất hại khoảng 95 triệu cho một quyết định đổi đổi vỏn vẹn năm phút. Thật lòng, đổi ý thuộc quyền của gia chủ, nhưng thời điểm thay mới đáng nói. Đổi trước mộc cắt miếng gỗ đầu tiên, giá hầu như bằng 0. Đổi khi đã phủ hết, chi phí gấp 3-5 lần so dự kiến. Cách hạ rủi ro thực tế nhất mà tôi dùng liên tục 11 năm nghề chính là chốt layout trước khi đúc sàn nền. Cụ thể, tôi yêu cầu chủ nhà duyệt bản shopdrawing có kích thước milimét từng thùng tủ, chỗ đèn, điểm điện trước khi thợ thô đúc sàn. Khi bê tông đã đổ xong, mọi điều chỉnh bố cục đều kéo theo với đục sàn hoặc luồn dây nổi. Và dây nổi thì không bao giờ đẹp bằng âm tường được.Bản vẽ 3D đẹp chẳng cho thấy được độ dày của gỗ và phụ kiệnĐây là điểm không ít chủ nhà hay hớ nhất. Hai phương án nhìn trên phối cảnh 3D giống hệt nhau, cùng tone gỗ, cùng kiểu mặt phẳng, nhưng chênh nhau tới 800 triệu. Tôi lấy ví dụ một nhà ở Vinhomes Riverside mà tôi theo giám sát cả quá trình. PA A dùng gỗ MDF lõi xanh dán melamine, phụ kiện Hafele loại phổ thông. PA B dùng gỗ sồi ghép thanh tự nhiên, sơn PU hai lớp, phụ kiện Blum có ray giảm chấn toàn bộ. Xem từ xa, bốn năm đầu đầu, khó phân biệt. Nhưng mà đến năm thứ 5, phương án A đã xệ mặt tủ, mép dán melamine bóc ở chỗ bếp gần bồn rửa, ray bắt đầu kẹt phải đẩy mạnh. Phương án B vẫn êm như ngày đầu lắp đặt, chỉ có mấy vết xước nhỏ trên mặt cánh do trẻ con nghịch. Chi phí chênh nhau, mình tính sơ: một nhà 600m2 dùng PA A tầm 4,2 tỷ, PA B tầm 5 tỷ, chênh gần 800 triệu. Nhiều người cho chênh này là do mác gỗ, nhưng thực tế khoản lớn nằm ở phụ kiện và công hoàn thiện. Một bộ ray Hafele giá khoảng 250-400k, một bộ Blum giá 900k-1,2 triệu. Một căn 600m2 dùng tầm 200-250 bộ ray, chênh nhau đã gần 200 triệu chỉ riêng phụ kiện. Cộng thêm khâu sơn PU tốn hơn dán melamine tầm 30-40%, cộng khâu xử lý mép gỗ tự nhiên kỹ hơn gỗ công nghiệp rất nhiều. Chủ nhà không phải biết hết kỹ thuật, nhưng cần nắm một điều: cùng một hình ảnh 3D, có ít vài mức giá khác nhau, và mức giá nào thì kèm tuổi thọ đó.Kinh nghiệm chọn nhà thầu trọn gói cho ai không hiểu kỹ thuậtĐiều quan trọng nhất khi tìm nhà thầu không phải là xem catalogue, mà là tới mộc và công trình đang thi công. Tôi có mấy dấu hiệu kiểm tra rõ ràng mà chủ nhà có thể thực hiện một mình:Sờ mép cạnh tủ đang thi công. Mép dán melamine chuẩn phải phẳng, không gợn, không bong ở góc vuông. Nếu thấy mép dán lệch màu hoặc hở một khe nhỏ tầm 0,5mm, hỏi thợ xem có dùng máy dán mép công nghiệp hay dán tay.Ngó khe hở giữa các tấm gỗ khi ghép lại. Khe chuẩn thường tầm 0,2-0,3mm và đều nhau. Khe to hơn 1mm hoặc co giãn không đều thì sau một mùa nồm sẽ hở to thêm.Vuốt mặt cánh tủ đã sơn hoàn thiện. Cánh phẳng chuẩn thì khi vuốt tay dọc theo chiều dài không thấy gợn sóng. Nếu thấy gợn thì xưởng đã sơn quá dày lớp che khuyết điểm bề mặt gỗ.Cái thứ hai là xem cách xưởng giải quyết khi vướng. Tôi đã gần suýt ký hợp đồng với một đơn vị báo giá thấp hơn thị trường 15%. Đọc hợp đồng kỹ, tôi thấy hai lỗ hổng: không có mục bảo hành phần khung chịu lực tủ, và không có bản shopdrawing kèm hợp đồng. Hỏi thì được trả lời là làm theo thực tế nhà, phải gì làm nấy. Nghe là thấy sai ổn rồi, tôi rút lui. Ba tháng sau, một chủ nhà khác của tôi quen ký với đơn vị ấy, đến lúc tủ bếp hoàn thiện thì phát hiện khung không đủ chắc để giữ mặt đá nặng 80kg, phải tháo ra gia cố lại, tổng thiệt hại thêm gần 120 triệu. Thật lòng một điều mà không ít người ngại nói: chào giá thấp hơn 10-15% thường là dấu hiệu họ cắt bớt một hạng mục nào đó mà bạn chưa nhìn thấy. Nếu đang sắp làm một nhà 500-700m2, mình khuyên bạn bỏ ra khoảng nhất hai buổi đi xem một công trình đang thi công dở và một công trình đã bàn giao trên hai năm. Cảm giác khi tay sờ vào mép tủ, từ tai nghe tiếng ray khi đóng mở sẽ cho bạn nhiều thông tin hơn mọi bản báo giá dày như cuốn sách.