Cuối năm ngoái, tôi ký nhận trọn gói một biệt thự thuộc khu đô thị Vinhomes Riverside. Khi làm tới đá bậc thang, chủ nhà – một doanh nhân chuyên logistics đột nhiên hỏi tôi: 'Anh làm ơn giải thích xem nào, sao giá logistics đá từ kho tới công trình cao gấp 3 lần so với cùng quãng đường chở gạch ốp tường?' Điều đó cho tôi một cú sốc. Tôi ngộ ra rằng hầu hết gia chủ không có khái niệm rằng khối lượng đá tự nhiên tôi chở tới nhà thực ra là hơn hẳn so với khối trên giấy tờ. Và đó chính là thứ mà hầu hết gói thầu thường bỏ qua. Trong nghề này, tôi hiểu rằng gói thi công trọn gói chỉ có ý nghĩa khi mà từng viên gạch được đo đạc trước khi rời kho và cả sau đó. thiết kế thi công biệt thự Tôi chứng kiến không ít gia chủ tưởng rằng cứ giao trọn gói nhà thầu sẽ lo liệu từ khâu thiết kế đến hoàn thiện, nhưng tiền phát sinh như logistics hay lưu kho thường là con số mập mờ ít được đề cập.Cái nghề làm nội thất biệt thự trọn gói không chỉ là xếp gạch lên tườngNhiều người vẫn nhầm giữa thi công trọn gói và việc bán vật liệu đơn thuần. Họ cứ nghĩ chỉ cần đưa ra một bảng giá vật tư là đã hoàn thành nghĩa vụ. Còn trong thực tế, tôi chứng kiến rất nhiều nhà thầu tự xưng làm trọn gói nhưng thực tế chỉ cộng giá cho phần thô và để trống phần hoàn thiện. Để phân biệt giữa biệt thự cho thuê với nhà để ở chính là dựa vào cảm giác khi tôi đứng giữa phòng khách lúc 2 giờ sáng. Nhà cho thuê, người ta chỉ cần một lớp sơn đẹp, điện sáng đủ để chụp hình quảng cáo. Nhưng biệt thự để ở lại là chuyện dài hơi của cả một đời người. Tôi nhớ có lần phải ngồi trò chuyện cùng một gia đình ba đời suốt bốn tiếng liền, chỉ để tìm ra xem phòng thờ nên quay hướng nào cho hợp với phòng ngủ mà không vướng lối đi. Đó là thứ mà bản vẽ 3D một bản vẽ 3D cho thấy.Khi bản vẽ đẹp tuyệt chính là mở đầu cho chuỗi ngày dài Tôi đã từng giám sát một biệt thự rộng 500m2 tại khu vực Mỹ Đình. Phối cảnh 3D do công ty đặt một studio danh tiếng làm rất ấn tượng, nhưng khi tôi cầm thước ra đo từng phòng, tôi phát hiện sai sót mà ai cũng gặp: họ quên mất độ dày của lớp vữa và số đo theo phong thủy mà gia chủ đòi hỏi. Ví dụ như cửa ra vào thiết kế rộng 1,2m, nhưng sau khi tô tường thì khung cửa chỉ còn 1,116m – một con số sai lệch 7% khiến cho cánh cửa phải bỏ đi và làm lại hoàn toàn thêm một mớ tiền gần bốn chục triệu. Nghe qua tưởng chuyện nhỏ nhưng với biệt thự 500m2, sai số này nhân lên ở cả chục vị trí từ cửa sổ phòng ngủ và vách ngăn phòng tắm. Sau lần đó, tôi tự đặt luật cho mọi công trình trọn gói: trước lúc đặt mua bất cứ vật tư gì, tôi tự mình cầm máy đo laser rà từng phòng một, đánh dấu từng cây, từng cột lên bản vẽ hiện trường. Tôi luôn nói thẳng với thợ rằng bản vẽ là để tham khảo, còn thước đo mới là chân lý.300 triệu và một bài học về đá ốp và hệ số hao hụt Câu chuyện bắt đầu thế này: năm 2022 tôi nhận làm trọn gói một biệt thự ở Tây Hồ. Phần ốp đá marble cho tiền sảnh và bậc thang tôi đã dự trù cẩn thận theo hợp đồng là hao hụt 3%. Vậy mà khi hoàn thành và tính lại toàn bộ, tôi choáng váng vì hao hụt thật sự là 11%. Nguyên nhân do đâu? Thứ nhất, đá marble tự nhiên rất giòn và dễ vỡ khi vận chuyển. Từ nhà máy ở Bình Định về tới Hà Nội, tôi bị vỡ khoảng 40m2 trên tổng 300m2 phải loại bỏ vì nứt chân chim mà mắt thường khó thấy. Hai nữa, khâu bảo quản tại hiện trường cũng thiếu chuẩn, tôi cho đá nằm ngoài trời 2 ngày khi trời đổ mưa bất chợt làm bề mặt bị ẩm và loang màu. Kết quả là tôi mất thêm khoảng 300 triệu cho đá bù và chế tác lại và công vận chuyển. Từ cú ngã đó, tôi làm lại từ đầu quy trình kiểm tra vật tư trước khi thi công trọn gói. Hiện tại, tôi luôn bắt buộc bên bán hàng phải đưa ra chứng nhận cường độ, độ thấm nước rõ ràng cho từng lô hàng. Trước khi chấp nhận, tôi có một bài test nhỏ: chấm vài giọt mực thử trên một góc đá, chờ một phần tư giờ và lau. Nếu mà bị bám màu thì đừng dại mà dùng, vì đá hút màu nghĩa là đá rỗ sẽ thấm nước và nứt sau 2-3 năm.Thứ quan trọng nhất với chủ nhà không nằm trong bộ hồ sơ gói thầuNgồi với một vị khách kể rằng nhà thầu cũ vòi thêm năm chục triệu vì lý do phát sinh chỉ vì ông bảo 'sàn không phẳng', tôi chợt hiểu rằng rằng thứ khiến chủ nhà lo lắng nhất không phải màu sơn hay loại ván mà chính là khoản tiền cứ phình to ngoài tầm với của họ. Nên từ nhiều năm nay, tôi luôn ép đội ngũ thi công phải mô phỏng cùng khách hàng ba tình huống vận hành thường ngày. Thứ nhất, khi đứng bếp nấu ăn, ngăn tủ có đập đầu phải không. Thứ hai, mở cửa sổ phòng ngủ vào lúc sáng sớm, hướng gió có quật thẳng giường không, âm thanh từ ngoài có lọt vào. Cuối cùng, di chuyển trong đêm chỉ với ánh đèn ngủ, chân có vấp bậc nào không – những thứ chẳng có thước nào đo nhưng ảnh hưởng đến sinh hoạt trong cả hai thập kỷ. Tôi còn sáng chế ra một loại biên bản nghiệm thu riêng chẳng giống ai, trong đó ghi rõ cảm nhận thực tế khi đi chân trần trên sàn và độ rung lúc đóng cửa sổ. Nghe hơi lạ, nhưng thật ra những ghi chép ấy lại là thứ làm khách yên tâm hơn cả mọi bảng bóc tách khối lượng mà họ từng cầm bao giờ.Nếu bạn đang có ý định làm một căn biệt thự cho gia đình, tôi chỉ muốn nói một điều: đừng chỉ lo so giá vật liệu phải đào sâu hỏi tỷ lệ hao hụt ra sao, ai gánh rủi ro khâu vận chuyển và làm thế nào để đo đạc lại trước khi bỏ tiền mua đá. Vì tôi từng trả giá tới ba trăm triệu, con số không thể in trong bất kỳ hợp đồng nào. Và có lẽ, bạn đã chuẩn bị ngồi lại với đơn vị thi công để nói rõ chuyện này chưa?